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    滨江集团:拟转让股权涉及的杭州滨江物业管理有限公司股东全部权

    时间:2019-11-19 16:16来源:未知 作者:admin 点击:
    资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人,也不得见诸公开媒体。 1. 名称: 杭州滨江房产集团股份有限公司 (以下简称滨江集团 ) 8. 经营范围:房地产开发

      资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人,也不得见诸公开媒体。

      1. 名称: 杭州滨江房产集团股份有限公司 (以下简称“滨江集团 ” )

      8. 经营范围:房地产开发,房屋建筑,商品房销售,跑狗论坛香港挂牌!水电安装,室内外装璜。

      8. 经营范围: 服务:物业管理,房产中介,房产代理,家政服务,水电上门安

      装及维修,游泳(凭有效许可证经营);其他无需报经审批的一切合法项目 。 (依法

      滨江物业公司成立于 1995 年 4 月 21 日,初始注册资本 300.00 万元,成立时股东和出资情况如下:杭州滨江房屋建设开发公司出资 180.00 万元,占注册资本的60.00%,杭州中达贸易公司出资 120.00 万元,占注册资本的 40.00%。设立时出资已经杭州市江干审计师事务所出具的杭江审 [95 新] 字第 118 号《工商企业注册资金验证资信证明书》审验。

      2001 年 4 月,根据股东会决议,杭州中达车业有限公司(原杭州中达贸易公司)将其持有滨江物业公司的 120.00 万元股权转让给杭州滨江房产集团有限公司。

      2001 年 5 月,滨江物业公司完成了该次股权转让的工商变更登记。该次股权转让完成后,滨江物业公司的股权结构如下:

      2006 年 11 月,根据股东会决议,杭州滨江房屋建设开发公司和杭州滨江房产集团有限公司分别将其持有滨江物业公司 的 180.00 万元、 120.00 万元出资转让给杭州滨江投资控股有限公司。

      2006 年 11 月 15 日, 滨江物业公司完成了该次股权转让的工商变更登记。该次股权转让完成后, 滨江物业公司 的股权结构如下:

      2007 年 5 月,根据股东会决议,决定增加注册资本 200.00 万元,原股东杭州滨江投资控股有限公司新增出资 200.00 万元,该次增资经杭州新纪元会计师事务所出具的杭新会验字 [2007] 第 079 号《验资报告》审验。该次增资完成后, 滨江物业公司 的注册资本为 500.00 万元,股权结构如下:

      2008 年 7 月,根据股东会决议,杭州滨江投资控股有限公司将其持有滨江物业

      2008 年 8 月 6 日, 滨江物业公司完成了该次股权转让的工商变更登记。该次股权转让完成后, 滨江物业公司 的股权结构如下:

      上述股权转让完成后至评估基准日,滨江物业公司的注册资本及股权结构未发生变更。

      2017 年 1 月 6 日,滨江物业公司的股东以未分配利润转增资本的方式增资1,500.00 万元。该次增资完成后, 滨江物业公司 的注册资本为 2,000.00 万元,股权结构如下:

      上述年度财务数据均业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了无保留意见的审计报告。

      滨江物业公司下设本部和萧山、金华等 11 家分公司,母公司口径会计报表由上述二级核算单位的报表汇总并经合并抵销得出。

      滨江物业公司为一家以物业管理服务、多种经营服务以及协销服务为主营业务的具备覆盖社区全生命周期服务体系的现代社区综合服务商。

      公司是国家一级资质物业管理企业,通过了 ISO9001:2015 《质量管理体系》、ISO14001:2015 《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证,是中国物业管理协会会员单位,浙江省房地产协会物业专委会副主任单位,杭州市物业管理协会副会长单位。

      截至评估基准日,公司物业管理项目超过 50 个,管理面积(总建筑面积)超过700 万平方米。

      公司接管的主要物业有:金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹号、千岛湖滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目。公司多个楼盘先后被评为“全国物业管理示范小区(大厦)”、“全省物业管理示范小区(大厦)”、“杭州市物业管理优秀住宅小区(大厦)”。

      在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中,滨江物业公司连续五年稳居排名首位。 2015 年 9 月,滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和追求,成功跻身“2015 物业管理综合实力百强企业”,并同时荣膺“2015 物业管理最佳顾问咨询企业”。

      截至评估基准日, 滨江物业公司对外投资 2 家全资子公司和 1 家控股子公司。基本情况如下表所示 :

      序号 被投资单位名称 投资日期 股权 账面余额(元) 减值准备 账面价值(元)

      会计期间:会计年度采用公历年制,即公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止;

      主要税项及税率: 增值税 6%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%、 地方教育附加 2%、 企业所得税 25%。

      委托方滨江集团为被评估单位滨江物业公司的唯一股东,滨江集团拟转让持有的滨江物业公司股权。

      滨江集团拟转让滨江物业公司 的股权,根据评估业务约定书的约定,聘请评估机构对该经济行为涉及的滨江物业公司股东全部权益价值进行评估,为该经济行为提供滨江物业公司股东全部权益价值的参考依据。

      根据评估业务约定书的约定,评估对象为涉及上述经济行为的滨江物业公司的股东全部权益。

      评估范围为滨江物业公司的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资产(包括长期股权投资、 设备类固定资产和递延所得税资产) 和流动负债。按照滨江物业公司提供的业经审计的截至 2016 年 12 月 31 日会计报表 (母公司报表口径) 反映,资产、负债及股东权益的账面价值分别为 195,409,603.15 元、 146,185,087.49元和 49,224,515.66 元。

      为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,确定以 2016 年 12月 31 日 为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

      2. 滨江物业公司承诺,截至评估基准日,不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。

      为配合坤元资产评估有限公司对滨江物业公司进行的资产评估工作,摸清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果,滨江物业公司在 12 月底对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点,现将清查情况说明如下:

      1 .列入清查范围的资产总计 195,409,603.15 元, 清查对象包括流动资产、非流动资产 (包括长期股权投资、 设备类固定资产和递延所得税资产) ; 负债合计为146,185,087.49 元, 系流动负债。 列入清查范围的实物资产包括存货、设备类固定资产,其中:

      列入清查范围的存货账面价值 402,134.88 元,其中账面余额 402,134.88 元,存货跌价准备 0.00 元,系在库周转材料,位于滨江物业公司的仓库 内 。

      列入清查范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元,账面净值7,646,387.22 元, 主要包括高压冲洗机、 晶面处理机、 洗地机等物业服务设备,电脑、空调等办公设备及小轿车等,均分布于滨江物业公司各办公场地和服务楼盘内,在评估基准 日的详细情况见下表:

      滨江物业公司 由主要领导负责,组织财务、设备等部门的相关人员进行了清查工作。

      对往来款项进行清查、对账,并准备了相关资料。对实物资产,相关人员进行了盘

      3. 在资产清查过程中,按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备

      相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经

      滨江物业公司为一家以物业管理服务、多种经营服务以及协销服务为主营业务的具备覆盖社区全生命周期服务体系的现代社区综合服务商。

      公司的物业管理服务主要是指接受业主或房地产开发企业委托,对物业管理区域进行秩序维护、保洁服务、工程维修以及其他客户服务等。

      秩序维护的具体内容有:①门岗 24 小时轮流值勤;②辖区内定时巡逻;③消监控室内密切关注物业情况;④进出物品的登记;⑤辖区内车辆秩序维护;⑥消防器材等安全设施的检查等。

      保洁服务的主要内容有 : ①清洁辖区内物业卫生;②室内 pa 精保洁;③循环保洁服务;④消杀“四害”;⑤提供家政服务;⑥绿化服务等。

      工程维修的主要内容有:①巡检公共设施设备并做好各项记录;②保修期内联系施工单位,对房产品进行维修;③处理业主日常报修并提供室内维修服务等。

      客户服务的具体内容有:①细心聆听并记录业主需求;②雨具借用;③接待来访业主;④代客留言;⑤代业主收发信件及快件;⑥提供各类租赁和家政信息;⑦代业主保管物品等。

      滨江物业公司的多种经营业务主要包括通过多种渠道为物业管理区域内的业主和用户提供商品或服务,以及对物业管理区域内共用部位、共用设施设备和相关场地进行经营。

      公司围绕着业主和住户需求,主动挖掘业主和住户更深层次的需求,整合社区周边商业资源,为业主和住户提供多层次、全方位的服务。

      公司依托长期的物业管理服务经验,以常规物业管理服务人员为基础,为业主其提供家政、维修等服务。

      公司根据业主委托,对物业管理区域内共用部位、共用设施设备和相关场地(如电梯空间、公共车位和公共场地等)进行管理,整合社区周边商业资源,代表业主授权商家使用该等共用部位、共用设施设备和相关场地,并收取场地使用费。根据公司与业主约定分配经营性收入。

      公司的协销服务是将高端物业管理服务的理念引入销售案场中,为房地产开发企业提供销售案场顾问及相关服务。

      公司根据房地产开发企业提出的服务需求,设计服务方案,向销售案场现场派驻服务团队,完成环境清洁、案场礼宾、案场解说、工程维修、绿化养护等工作。

      滨江物业公司以往主要以接管滨江集团开发的房产项目的物业管理为主, 2016年开始实施市场化运作,努力将集团内部品牌转化为杭州名牌,开始接管外接楼盘,至目前,滨江物业公司已接管 10 余个外接楼盘,公司的外接楼盘通过参与招投标、向房地产开发企业、业主委员会等潜在客户进行推介等多种渠道取得。

      公司目前已组建对外业务拓展团队,拓展外接楼盘。公司对于市场拓展的项目建立严格的筛选标准,具体包括项目规模、项目盈利能力等建立多层次的筛选标准,市场拓展人员在收集所有有关具有潜力项目的资料后,基于项目的综合实力、项目的可行性分析、盈利状况等综合因素进行筛选。

      公司采购分为物料采购和服务外包。物料采购一般涉及公司日常经营活动中所需的办公设备、机械设备、安防设备、维修物料等。服务外包为公司将物业管理过程中部分需要专业性服务的业务外包给第三方服务提供商,主要为电梯维护、局部消防、外墙清洁等相关项目。

      每年对主要消耗的物品进行集中采购,公司的供应商较为稳定,但会每年进行评审,选取合格供应商。若采购的商品市场价格下调时,公司也会积极与供应商协商,降低采购成本。

      公司主要通过“总部-区域-项目服务中心”三级管控体系开展物业管理服务业务。该模式管理权责明确、工作流程规范, 能有效支持各项目的运营管控,为公司快速发展保驾护航。

      在总部层面,全面统筹规划公司各项业务情况,制定公司服务标准和各项流程制度。

      在项目服务中心层面,每个服务中心负责管理 1 个物业管理项目, 服务中心根据需要设立物业管理服务部、工程维修部、 环境管理服务部等部门 。

      公司大部分物业管理项目采用包干制模式,少量物业管理项目的收费模式为酬金制模式。在收费流程方面,公司根据与业主签署的物业服务协议/物业服务合同,定期向业主收取物业服务费。其中,根据《物业管理条例》,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。对该等物业,即空置物业,公司根据前期物业服务合同向该等空置物业的业主,即房地产开发企业收取空置物业服务费。

      滨江物业公司是国家一级资质物业管理企业,公司通过了 ISO9001:2015 《质量管理体系》、 ISO14001:2015 《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证,是中国物业管理协会会员单位, 浙江省房地产协会物业专委会副主任单位,杭州市物业管理协会副会长单位。

      截至评估基准日,公司物业管理项目超过 50 个,管理面积(总建筑面积)超过700 万平方米。

      公司接管的主要物业有:金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹号、千岛湖滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目。公司多个楼盘先后被评为“全国物业管理示范小区(大厦)”、“全省物业管理示范小区(大厦)”、“杭州市物业管理优秀住宅小区(大厦)”。

      在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中,滨江物业公司连续五年稳居排名首位。 2015 年 9 月,滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和追求,成功跻身“2015 物业管理综合实力百强企业”,并同时荣膺“2015 物业管理最佳顾问咨询企业”。

      公司经过多年的实践积累和创新突破,现已形成根据不同服务对象提供三星、四星、五星的星级服务体系,倡导更专业、个性、细致的专项服务。这不仅鲜明体现了滨江物业的服务特色,更有助于增强公司的品牌效应,提升企业应对市场发展的竞争力。 2012 年,公司全面导入新视窗物业管理系统,更加严谨和高效地开展日常管理,进而优化企业服务品质。

      滨江物业公司凭借其优质完善的服务,在浙江尤其是杭州地区形成了“滨江物业”的优质物业品牌。

      滨江物业公司管理的物业业主满意度高,物业费收缴率也高。在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中,滨江物业公司连续五年稳居排名首位。

      滨江物业公司专注于高端物业管理,具备丰富的高端物业管理经验,杭州地区的高端物业占有率高,管理着如武林壹号、湘湖壹号、金色海岸等一大批高端楼盘,具备高端物业服务优势。

      滨江物业公司成立时间较早,经过多年的探索及发展, 公司 内部形成了一套完善的管理流程和管理体系,具备丰富的管理经验。同时,公司涉足各类楼盘的管理,涵盖排屋、高层、别墅等住宅物业以及写字楼、商业综合体等商业物业,物业类型覆盖广,可以满足各类业主的需求。

      公司现拥有 3,000 余名员工, 服务团队稳定,可以满足各类物业管理的需要。一支具有一定专业技能、 经验丰富的服务团队是公司的核心资源。

      相对于万科物业发展有限公司和绿城物业服务集团有限公司等大型物业管理公司来说,公司目前管理的楼盘在数量上以及面积上均有待提升,需进一步拓展市场,提升管理面积,发挥规模效益。

      滨江物业公司以往主要是接管滨江集团开发的房产项目的物业管理为主, 2016年开始实施市场化运作, 未来需进一步提升外接楼盘的比例, 提高市场参与度和市场竞争力。

      滨江物业公司在对委托评估的资产、负债全面清查和盘点的基础上,与评估机构进行讨论、沟通,对于未来年度盈利情况进行初步预测。评估机构对滨江物业公司提供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断,经过与滨江物业公司管理层多次讨论,滨江物业公司对盈利预测的相关数据进行了进一步的修正、完善后,具体预测期的营业收入、营业成本、费用等的预测数据如下:

      滨江物业公司的资产和负债形成收益主体。本次假设滨江物业公司在经营期限内其经营方向和经营模式不会发生重大变化,收益口径以滨江物业公司母公司报表口径的经营业务确定。另外,本次预测对滨江物业公司的各家长期股权投资单位作为非经营性资产考虑。

      滨江物业公司的物业管理费主要可分为房屋(包括住宅、商铺等)物业管理费和车位(包括车库)物业管理费。其中房屋物业管理费一般按照每平米每月进行计费,车位物业管理费按照每个每月进行计费,不同楼盘、不同类型的住宅(如高层、多层、别墅等)收费标准不一。

      本次在预测物业管理收入时,对滨江物业公司已签订物业服务协议/物业服务合同的楼盘逐个进行预测。

      滨江物业公司目前已开始实施市场化运作,除接管滨江集团开发的房产项目的物业管理外,在保证服务品质的前提下,公司未来将积极拓展外接楼盘,提高盈利水平。故本次除了预测已签订物业服务协议的楼盘外,未来适当考虑其他新增的项目。 物业管理收入预测如下:

      物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源,具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。

      公司依托长期的物业管理服务经验,以常规物业管理服务人员为基础,为业主其提供家政、维修等服务。

      公司根据业主委托,对物业管理区域内共用部位、共用设施设备和相关场地(如电梯空间、公共车位和公共场地等)进行管理,整合社区周边商业资源,代表业主授权商家使用该等共用部位、共用设施设备和相关场地,并收取场地使用费。根据公司与业主约定分配经营性收入,具体包括车位泊费、经营性用房出租收入以及广告费等。因提高收费单价难度较大,通过开展社区增值服务等创新业务来增加营业收入是提高公司盈利水平的重要手段。

      多种经营收入的类别较为丰富且具有可拓展性,无法直接量化预测,故本次结合多种经营性收入占物业管理收入的比重进行预测。

      本次在预测各楼盘的多种经营性收入时,结合其历史上的多种经营收入占物业管理收入的比重,并与项目相关人员充分沟通后,确定各个楼盘的多种经营收入。对尚未交付的楼盘,结合同类型的楼盘情况预测经营性收入。多种经营收入预测如下:

      公司的协销服务是将高端物业管理服务的理念引入销售案场中,为房地产开发企业提供销售案场顾问及相关服务。

      公司根据房地产开发企业提出的服务需求,设计服务方案,向销售案场现场派驻服务团队,完成环境清洁、案场礼宾、案场解说、工程维修、绿化养护等工作。

      得益于近年房地产的快速发展,滨江物业公司协销服务的收入增长较快,预计未来随着房地产行业投资增速的放缓,协销服务的收入将有所下降。协销服务收入预测如下:

      滨江物业公司的营业成本包括人工成本、设备的折旧以及物业管理过程中发生的各项费用等。其中人工成本为主要成本,占总成本的 70%左右。费用主要包括支付的能耗费、办公费、工程物料费、 垃圾清运费等。

      物业管理行业为劳动密集型行业,人工成本为影响行业盈利水平的重要因素之一。随着近年职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升,人工成本持续上涨,物业服务企业人工成本压力逐渐增大。此外,通货膨胀因素带来物业服务企业日常经营所需的物料价格上升,也成为物业管理成本增长的因素之一。物业管理成本增长较快,一定程度上压缩了行业的利润水平,预计滨江物业公司未来的毛利率将会有所下降。

      在综合分析滨江物业公司目前的经营状况、未来新增楼盘情况、同行业上市公司的业绩增长情况及毛利水平的影响因素的基础上预测公司以后年度的营业收入及营业成本,具体预测如下:

      滨江物业公司营改增后不再缴纳营业税,营业税金及附加主要包括城建税、教育费附加、地方教育附加等附加税以及印花税等,适用税费率分别为 7%、 3%、 2%。滨江物业公司为增值税一般纳税人,增值税税率为 6%。

      本次预测时,销项税按应税收入以及适用的税率进行测算,进项税项目主要包括能耗费、材料采购等,按照企业实际情况预测。在预测的应交增值税基础上测算未来各年附加税。对印花税等其他税费,则按占收入的比重进行预测。

      销售费用主要为滨江物业公司未来为拓展外接楼盘所发生的销售人员的工资等,因销售费用较为简单,本次预测时在管理费用中考虑。

      管理费用主要包括职工薪酬 (包括工资奖金、福利费、 社会保险费等) 、 办公费、业务招待费、折旧费等。

      滨江物业公司经营状况良好,自有资金充裕,未来无需借款,故预测时不考虑利息支出。对于存款利息收入按照未来预计的平均最低现金保有量以及基准日时的活期存款利率计算得出。对于手续费,根据以前年度手续费与营业收入之间的比例进行预测。

      资产减值损失主要包括应收账款难以收回导致的坏账损失。在预测中,出于谨慎性考虑,综合考虑应收账款回款率和坏账计提政策,按照当年收入的一定比例预估了坏账损失。 具体测算见下表:

      由于将各子公司的长期股权投资作为非经营性资产考虑,故不再预测各被投资单位未来年度的投资收益。

      利润总额=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-营业费用-财务费用-资产减值损失+投资收益+营业外收入-营业外支出

      净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-营业费用-财务费用-资产减值损失+营业外收入-营业外支出-所得税

      4 其他应付款-杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司 (拆借款) 10.00

      1 . 评估对象为杭州滨江房产集团股份有限公司 (以下简称“滨江集团” ) 拟转让股权涉及的杭州滨江物业管理有限公司 (以下简称“滨江物业公司 ” ) 的股东全部权益。 评估范围为为滨江物业公司 的全部资产及相关负债。

      2. 委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产 (包括长期股权投资、设备类固定资产和递延所得税资产) 和流动负债。 按照滨江物业公司 提供的截至2016 年 12 月 31 日业经审计的会计报表 (母公司报表口径) 表映,资产的账面价值总计为 195,409,603.15 元,负债合计为 146,185,087.49 元,股东权益为49,224,515.66 元。

      天健会计师事务所 (特殊普通合伙) 对滨江物业公司截至 2016 年 12 月 31 日的会计报表进行了审计,并于 2017 年 1 月 16 日出具了天健审〔2017〕 123 号的《审计报告》,报告类型为无保留意见。

      列入评估范围的存货账面价值 402,134.88 元,其中账面余额 402,134.88 元,存货跌价准备 0.00 元,系在库周转材料,位于滨江物业公司 的仓库 内 。

      列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元,账面净值7,646,387.22 元, 主要包括高压冲洗机、 晶面处理机、 洗地机等物业服务设备,电脑、空调等办公设备及小轿车等运输工具,均分布于滨江物业公司各办公场地和服务楼盘内,在评估基准 日的详细情况见下表:

      为本次经济行为,滨江物业公司按有关规定对资产进行了全面清查,并组织财务、设备管理等部门的相关人员,按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册,收集了有关的资料。在此基础上,本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小组进行现场核实,时间自 2017 年 1 月 9 日—2017 年 1 月 19 日,具体过程如下:

      1 . 评估机构根据资产评估工作的需要,向被评估单位提供资产评估申报表表样,并协助其进行资产清查工作;

      4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察,查阅资产购建、运行、维修等相关资料,并对资产状况进行勘查、记录; 对于未进行现场勘查的存放于部分服务楼盘的设备,采取了复核企业盘点资料、查阅企业资产使用保养记录等替代程序进行了核实;

      1 .评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差异,企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面价值情况。

      2. 根据滨江物业公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料,评估人员没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况,但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。

      资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东全部权益的评估价值。具体过程说明如下。

      库存现金账面价值 1,255,921.35 元, 均为人民币现金,主要存放于杭州总部财务部,部分存放于分公司办事处。评估人员对存放于杭州总部财务部的现金账户进行了实地盘点,通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量,账实相符;对存放于分公司办事处的现金,评估人员通过复核企业现金自盘表进行核实。按财务会计制度核实, 未发现不符情况。

      银行存款账面价值 177,611,480.40 元, 由存放于中国建设银行秋涛支行、 宁波银行城东支行等 46 个人民币账户 的余额组成。评估人员查阅了银行对账单及调节表,对全部银行存款余额进行函证,了解了未达款项的内容及性质,未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实,未发现不符情况。 银行存款以核实后的账面值为评估值。

      评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。被评估单位的坏账政策如下:对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备;对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项(包括应收账款和其他应收款) ,根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础,结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。确定具体提取比例为:账龄 1 年以内(含 1 年,以下类推)的,按其余额的 5%计提;账龄 1-2 年的,按其余额的 10%计提;账龄 2-3 年的,按其余额的 20%计提;账龄 3-5 年的,按其余额的80%计提;账龄 5 年以上的,按其余额的 100%计提。 按财务会计制度核实,未发现不符情况。

      经核实,其他应收款主要系备用金、押金、保证金和代扣代缴的水电费等, 均为可能有部分不能收回或有收回风险的款项。评估人员进行了分析计算,估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大,故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失, 其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。

      存货账面价值 402,134.88 元,其中账面余额 402,134. 88 元,存货跌价准备 0.00元, 系在库周转材料,包括各类未领用的男女装、雨伞、手套等。

      滨江物业公司的在库周转材料采用实际成本法核算,发出时采用加权平均法核算,账面成本构成合理。

      评估人员对各类男女装、雨伞、手套等主要在库周转材料进行了重点抽查盘点,抽盘结果显示在库周转材料数量未见异常,也未发现积压时间长和存在品质瑕疵的在库周转材料。

      列入评估范围的被投资单位为 2 家全资子公司和 1 家控股子公司。基本情况如下表所示 :

      序号 被投资单位名称 投资日期 股权 账面余额(元) 减值准备 账面价值(元)

      我们查阅了上述股权投资的协议、合同、章程、 验资报告、营业执照等相关公司设立文件,查阅了被投资单位的有关董事会决议、股东会决议,了解了被投资单位的生产经营情况,获取了被投资单位截至 2016 年 12 月 31 日的业经审计的会计报表。 按财务会计制度核实,未发现不符情况。

      对于投资全资子公司和控股子公司的长期股权投资,本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估,并以各家子公司采用资产基础法评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额为评估值。

      杭州滨江房地产经纪有限公司成立于 2009 年 3 月 18 日,注册资本 100 万元。按统一社会信用代码为 24N 的 《企业法人营业执照》记载,其住所为杭州市江干区新城时代广场 4 幢 506 室,法定代表人朱立东,经营范围为:房地产中介,房地产咨询, 其他无需报经审批的一切合法项目。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

      杭州滨江房地产经纪有限公司的评估范围为全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资产及流动负债。按照杭州滨江房地产经纪有限公司提供的业经审计的2016 年 12 月 31 日的会计报表反映,资产、负债及股东的账面价值分别为7,837,470.68 元、 7,787,242.96 元、 50,227.72 元。

      经分析,其资产为货币资金、其他应收款和设备类固定资产,负债为应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。其他应收款各款项可以收回,已核实后的账面余额作为评估值;对设备类固定资产采用成本法进行评估,以重置价格和成新率确定评估值;其余科目以核实后的账面值为评估值。按照上述资产基础法评估确定杭州滨江房地产经纪有限公司 的股东全部权益评估值,并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额(股东全部权益的评估价值×股权比例)为滨江物业公司对杭州滨江房地产经纪有限公司股权投资的评估值。

      杭州滨瑞装饰有限公司成立于 2016 年 9 月 12 日,注册资本 100 万元。按统一社会信用代码为 91330104MA27YKYK7R 的 《企业法人营业执照》记载,其住所为杭州市江干区秋涛北路 79 号 401 室,法定代表人朱立东,经营范围为: 服务:装饰工程,室内设计,家具、软装设计,会展服务,家居设计咨询服务,软装设计咨询服务,室内装饰、家用电器及家具的上门安装;冰箱,洗衣机,空调,灶具,油烟机,洗碗机,家具,洁具,橱柜,灯具,健身器材及家装配套饰品的批发零售及进出口业务(国家法律、行政法规规定禁止经营的项目除外,法律、行政法规规定限制经营的项目取得许可证后方可经营)。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

      杭州滨瑞装饰有限公司 的评估范围为全部资产及相关负债,包括流动资产及流动负债。按照杭州滨瑞装饰有限公司提供的业经审计的 2016 年 12 月 31 日的会计报表反映,资产、负债及股东的账面价值分别为 666,335.17 元、 20,000.00 元、646,335.17 元。

      经分析,其资产为货币资金和其他流动资产,负债为其他应付款,以核实后的账面值为评估值。按照上述资产基础法评估确定杭州滨瑞装饰有限公司的股东全部权益评估值,并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额(股东全部权益的评估价值×股权比例)为滨江物业公司对杭州滨瑞装饰有限公司股权投资的评估值。

      杭州滨怡酒店管理有限公司成立于 2016 年 10 月 28 日,注册资本 50 万元。按统一社会信用代码为 91330104MA27YYTL11 的 《企业法人营业执照》记载,其住所为杭州市江干区秋涛北路 79 号 403 室,法定代表人朱立东,经营范围为: 服务:酒店管理,物业管理(凭资质经营),会议服务,企业管理咨询,经济信息咨询(除商品中介),企业营销策划,文化艺术交流活动策划(除演出及演出中介);批发、零售:酒店用 品,日用百货。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

      杭州滨怡酒店管理有限公司的评估范围为全部资产及相关负债,包括流动资产及流动负债。按照杭州滨怡酒店管理有限公司提供的业经审计的 2016 年 12 月 31日的会计报表反映,资产、负债及股东的账面价值分别为 485,085.33 元、 0.00 元、485,085.33 元。

      经分析,其资产为货币资金和其他流动资产,以核实后的账面值为评估值。按照上述资产基础法评估确定杭州滨怡酒店管理有限公司的股东全部权益评估值,并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额(股东全部权益的评估价值×股权比例)为滨江物业公司对杭州滨怡酒店管理有限公司股权投资的评估值。

      根据滨江物业公司提供的《 电子设备评估明细表》和《车辆评估明细表》,设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示:

      滨江物业公司对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策:固定资产折旧采用年限平均法,各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下:

      评估人员对滨江物业公司的主营业务、设备用途、主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解,掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。

      滨江物业公司主要从事物业管理服务。列入本次评估范围的主要设备为晶面机、高压清洗机、草坪修剪机等物业服务设备,电脑、空调、复印机等办公设备以及车辆等, 均分布于该公司办公场地和各服务楼盘内。

      委评设备均为国产设备,部分系二手设备,其原始制造质量较好。主要设备购置时间在 2006-2016 年, 整体状况较好。 公司有一定的设备购置、 领用、保管和管理制度。

      本公司评估人员首先向滨江物业公司财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况,并了解企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍,查看设备档案,向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等。

      然后,对照《 电子设备评估明细表》、 《车辆评估明细表》, 对列入评估范围的设

      备进行了核实,对存放于各服务楼盘的设备通过查取设备购置发票,取得企业盘点清单等替代程序进行核查;对于车辆,主要通过取得车辆行驶证核实产权,获取行

      驶里程等参数,对车辆使用状况进行了了解。经核实,委评设备整体状况良好,能

      评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料,对设备的权属相关资料进行了必要的查验;还复印了有关设备购入的原始发票、订货合同等。经核实,没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。

      根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点,确定采用成本法进行评估,成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本,然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除(扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值)而得到被评估资产价值的方法。 本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生

      重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。

      a. 对电脑、晶面机等设备通过上网查询或向销售商询价,以当前市场价 (不含

      a. 对于晶面处理机、高压冲洗机、空调、电脑等设备, 价值量小且安装方便,

      故本次评估不考虑相关的运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本等费用。

      b. 车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费等,根据车辆具体情况确定。(本次评估未考虑杭州地区车辆牌照取得费用)

      A. 对于价值量较小的办公设备及物业服务设备, 主要以使用年限法为基础,结合设备的使用维修和外观现状,确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备,考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。

      B.对于车辆,首先按车辆经济行驶里程和经济使用年限两种方法计算理论成新率,然后采用孰低法确定其理论成新率,最后对车辆进行现场勘察,如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整,若有差异则根据实际情况进行调整。

      C. 耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况,并考虑承载力、负荷、腐蚀、材质等影响后综合评定。

      例一、现以“ 晶面机”为例(列《固定资产—电子设备评估明细表》第 836 项)对电子设备的评估过程作具体说明 :

      该设备系上海川闻实业有限公司生产,设备型号为 DR-17A。设备启用时间为2016 年 1 月 。其账面原值 12,800.00 元,账面净值 10,570.63 元。该机主要用于石面翻新打磨及保养, 其主要技术参数如下:

      我们对该设备现行市场价格进行了解,该型设备现行购置价取为 10, 940.00 元/台 (经圆整, 不含税价)。

      该类设备成新率采用使用年限法评定,并通过对设备的使用强度、使用时间、制造质量、故障和维护保养等情况的分析,确定成新率。

      根据使用情况及其他有关规定,综合评定该设备耐用年限为 7 年;该设备已使用 1 年,尚可使用年限初定为 6 年,则:

      例二、现以别克 GL8 商务车 (列 《 固定资产--车辆评估明细表》 第 19 项)为例对车辆的评估过程作具体说明 。

      该商务车型号为 HG715 5DAC5,排量 3.0L,由上海通用汽车有限公司生产。 机动牌号为浙 A93Y99,车辆类型为小型普通客车,总质量 2, 470Kg,整备质量 1, 930Kg,核定载人数 7 人。该车的注册登记日期为 2015 年 1 月 , 已行驶里程约为 44, 458 公里, 目前使用情况正常。该车辆账面原值 389,358.00 元,账面净值 247,566.68 元。

      通过市场了解及网上查询分析,取基准日时该车型市场价为 300, 769. 23 元 (不含税价),以此为购置价格。

      车辆的理论成新率根据国家有关规定并结合该车实际使用情况,确定该车辆经济使用年限为 10 年,经济行驶公里数为 50 万公里。目前该车已使用 2 年,已行驶44, 400.00 公里。

      根据向企业了解情况,该车使用正常,保养良好,理论成新率不需调整,则勘察法成新率 K3=理论成新率。

      根据理论成新率和现场了解情况,评定综合成新率=min{K1,K2, K3} 为 80%。

      递延所得税资产账面价值 110,559.76 元, 系被评估单位计提坏账准备产生的可抵扣暂时性差异而形成的递延所得税资产。经核实相关资料和账面记录等,按财务会计制度核实,未发现不符情况。

      由于资产基础法评估时,难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响,故对上述所得税资产以核实后的账面价值为评估值。

      预收款项账面价值 61,362,745.20 元, 系预收的物管费、 租金等。

      评估人员查阅了账簿及原始凭证,了解款项内容和期后提供资产(权利)或偿还款项的情况;检查对方是否根据合同、协议支付款项。按财务会计制度核实,未发现不符情况。

      应付职工薪酬账面价值 25,927,732.54 元, 系应付的年终奖和社会保险费等。

      评估人员检查了该公司的劳动工资和奖励制度,查阅章程等相关文件规定,复核被评估单位计提依据,并检查支用情况。按财务会计制度核实,未发现不符情况。

      增值税按应税收入的 6%计缴, 城建税按流转税额的 7%计缴, 教育费附加按流转税额的 3%计缴, 地方教育附加按流转税额的 2%计缴, 企业所得税按应纳税所得额的 25%计缴。

      评估人员取得相应申报资料及其他证明文件,复核各项税金及附加的计、交情况,并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实,未发现不符情况。

      评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误,各项税费均应需支付,以核实后的账面价值为评估值。

      其他应付款账面价值 46,803,301.22 元, 包括各类押金和保证金等。 其中关联方款项包括应付滨江集团 6,502,669.65 元、杭州滨江房屋资产管理有限公司8,526,004.91 元、平湖滨江房地产开发有限公司 250,000.00 元、杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司 100,000.00 元。

      评估人员通过查阅账簿及原始凭证,了解款项发生的时间、原因和期后付款情况,核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实,未发现不符情况。经核,各款项均需支付,以核实后的账面值为评估值。

      收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。

      1 . 投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业 (或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业) 未来预期收益折算成的现值。

      结合本次评估目的和评估对象,采用股权自由现金流折现模型确定股权自由现金流价值,并分析公司溢余资产、非经营性资产(负债)的价值,确定公司的股东全部权益价值。计算公式为:

      股东全部权益价值=股权自由现金流评估值+非经营性资产价值-非经营性负债价值+溢余资产价值

      本次评估采用分段法对股东的收益进行预测,即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为:

      股权自由现金流=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额+借款的增加-借款的减少

      本次评估假设公司的存续期间为永续期,那么收益期为无限期。采用分段法对公司的收益进行预测,即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益,其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业和公司自身发展的情况,根据评估人员的市场调查和预测,取至 2021 年末作为分割点较为适宜。

      (1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变;

      (3) 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续经营为前提,即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用,不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式;

      (4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提;

      (5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化,或其变化能明确预期;国家货币金融政策基本保持不变,国家现行的利率、汇率等无重大变化,或其变化能明确预期;国家税收政策、税种及税率等无重大变化,或其变化能明确预期;

      (6) 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提,即企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变;企业能在既定的经营范围内开展经营活动,不存在任何政策、法律或人为障碍。

      (1) 本次评估中的收益预测建立在被评估单位提供的发展规划和盈利预测的基础上;

      (2) 假设被评估单位的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解;

      (3) 假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规,其所有资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件;

      (4) 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、改造等的支出, 在年度内均匀发生;

      (5) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响;

      (6) 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会计政策在所有重大方面一致。

      (1) 滨江物业公司 当前经营的物业服务主要依赖于其母公司滨江集团的房地产开发业务形成的楼盘, 2016 年起滨江物业公司开始实施市场化运作, 外接楼盘数量开始增加,但企业未来经营仍在很大程度上仍依赖于滨江集团的房地产业务发展。考虑到滨江物业公司 与滨江集团在历史楼宇物业服务合作 中积累的良好合作关系和业务口碑,未来滨江物业公司在该集团开发的同类楼盘物业服务中相对同业具有竞争优势, 本次评估假设: 滨江物业公司未来在股权结构发生变动的情况下,依旧能延续当前与滨江集团 良好的业务合作模式。

      (2) 滨江物业公司 当前服务的楼盘位于杭州、萧山、绍兴、上虞、衢州等地,在各地楼盘的运营过程中, 滨江物业公司形成了相应的劳动用工制度和员工社会保障制度。本次评估假设: 滨江物业公司 当前的劳动用工和员工社会保障体系能够在未来经营中长期延续,不会对公司未来经营和盈利能力产生不利影响。

      评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当以上评估前提和假设条件发生变化,评估结论将失效。

      2016年以来,面对复杂严峻的国内外形势,各地区、各部门在党中央、国务院的坚强领导下,认真贯彻落实新发展理念,积极适应引领发展新常态,坚持稳中求进工作总基调,适度扩大总需求,坚定不移推进供给侧结构性改革,引导良好发展预期,加快培育新动能,国民经济运行总体平稳、稳中有进、稳中提质、好于预期。

      初步核算, 2016年前三季度国内生产总值529, 971亿元,按可比价格计算,同比增长6.7%。分季度看,一季度同比增长6.7%,二季度增长6.7%,三季度增长6.7%。分产业看,第一产业增加值40, 666亿元,同比增长3.5%;第二产业增加值209, 415亿元,增长6.1%;第三产业增加值279, 890亿元,增长7.6%。从环比看,三季度国内生产总值增长1.8%。

      全国夏粮总产量13, 926万吨,比上年减少162万吨,下降1.2%,是历史第二高产年。早稻总产量3, 278万吨,比上年减少91万吨,下降2.7%;秋粮有望获得好收成。前三季度,猪牛羊禽肉产量5, 833万吨,同比下降1.1%,其中猪肉产量3, 690万吨,下降3.6%。生猪存栏43, 163万头,同比减少3.4%;生猪出栏47, 924万头,减少3.7%。

      2016年前三季度,全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长6.0%,增

      速与上半年持平。分经济类型看,国有控股企业增加值同比增长1.0%,集体企业增

      长0.7%,股份制企业增长6.9%,外商及港澳台商投资企业增长4.2%。分三大门类看,

      采矿业增加值同比下降0.4%,制造业增长6.9%,电力、热力、燃气及水生产和供应

      业增长4.3%。工业结构继续优化。前三季度,高技术产业和装备制造业增加值同比

      分别增长10.6%和9.1%,增速分别比规模以上工业快4.6和3.1个百分点,占规模以

      上工业增加值比重分别为12.2%和32.6%,比上年同期提高0.6和1.2个百分点。规模

      以上工业企业产销率达到97.5%。规模以上工业企业实现出货值85, 950亿元,

      同比下降0.1%。 9月份,规模以上工业增加值同比增长6.1%,环比增长0.47%。

      2016年1-8月份,全国规模以上工业企业实现利润总额40, 584亿元,同比增长

      8.4%,比上半年加快2.2个百分点;其中, 8月份增长19.5%,比上月加快8.5个百分

      点。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.87元,主营业务收入利

      2016年前三季度,全国固定资产投资(不含农户) 426, 906亿元,同比名义增长8.2% (扣除价格因素实际增长9.5%),增速比上半年回落0.8个百分点,但7月、 8月和9月当月投资分别增长3.9%、 8.2%和9.0%,增速连续2个月加快。国有控股投资151, 617亿元,增长21.1%;民间投资261, 934亿元,增长2.5%,比1-8月份加快0.4个百分点,占全部投资的比重为61.4%。分产业看,第一产业投资13, 402亿元,同比增长21.8%;第二产业投资167, 497亿元,增长3.3%;第三产业投资246, 008亿元,增长11. 1%,其中基础设施投资83, 245亿元,增长19.4%。前三季度固定资产投资到位资金442, 238亿元,同比增长5.9%。新开工项目计划总投资367, 663亿元,增长22.6%。从环比看, 9月份固定资产投资(不含农户)增长0.52%。

      2016年前三季度,全国房地产开发投资74, 598亿元,同比名义增长5.8% (扣除价格因素实际增长7.1%),增速比上半年回落0.3个百分点,比1-8月份加快0.4个百分点。其中,住宅投资增长5.1%。房屋新开工面积122, 655万平方米,同比增长6.8%,其中住宅新开工面积增长6.7%。全国商品房销售面积105, 185万平方米,同比增长26.9%,其中住宅销售面积增长27.1%。全国商品房销售额80, 208亿元,同比增长41.3%,其中住宅销售额增长43.2%。房地产开发企业土地购置面积14, 917万平方米,同比下降6.1%。 9月末,全国商品房待售面积69, 612万平方米,比6月末减少1, 804万平方米。前三季度,房地产开发企业到位资金104, 711亿元,同比增长15.5%。

      2016年前三季度,社会消费品零售总额238, 482亿元,同比名义增长10.4% (扣除价格因素实际增长9.8%),增速比上半年加快0.1个百分点。其中,限额以上单位消费品零售额108, 344亿元,增长7.8%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额204, 940亿元,同比增长10.3%,乡村消费品零售额33, 542亿元,增长10.9%。按消费类型分,餐饮收入25, 614亿元,同比增长11.0%,商品零售212, 868亿元,增长10.3%,其中限额以上单位商品零售101, 785亿元,增长7.9%。通讯和居住类商品增长较快,通讯器材增长12.7%,家具增长13.9%,建筑及装潢材料增长15.4%。 9月份,社会消费品零售总额同比名义增长10.7% (扣除价格因素实际增长9.6%),比上月加快0.1个百分点,环比增长0.85%。

      2016年前三季度,全国网上零售额34, 651亿元,同比增长26.1%。其中,实物商品网上零售额27, 950亿元,增长25.1%,占社会消费品零售总额的比重为11.7%。

      2016年前三季度,进出口总额175, 318亿元,同比下降1.9%,降幅比上半年收窄1.7个百分点;其中,出口 100, 585亿元,下降1.6%,收窄1.1个百分点;进口74, 733亿元,下降2.3%,收窄2.4个百分点。进出口相抵,顺差25, 852亿元。 9月份,进出口总额21, 679亿元,同比下降2.4%;其中,出口 12, 231亿元,下降5.6%;进口9, 448亿元,增长2.2%。贸易结构优化。 2016年前三季度,一般贸易进出口占进出口总额的比重为56%,比上年同期提高1.1个百分点;机电产品出口占出口总额的57%,为出口主力;民营企业出口增长2.3%,占出口总额的46.5%,继续保持出口份额首位。对一带一路部分沿线国家出口增长,前三季度对巴基斯坦、俄罗斯、波兰、孟加拉国和印度出口分别增长14.9%、 14%、 11.7%、 9.6%和7.8%。部分大宗商品进口量保持增长,前三季度进口铁矿石7.63亿吨,增长9.1%;原油2.84亿吨,增长14%;煤1.8亿吨,增长15.2%;铜379万吨,增长11.8%。

      2016年前三季度,居民消费价格同比上涨2.0%,涨幅比上半年回落0.1个百分点。其中,城市上涨2.0%,农村上涨1.8%。分类别看,食品烟酒价格同比上涨4.1%,衣着上涨1.5%,居住上涨1.5%,生活用品及服务上涨0.5%,交通和通信下降1.8%,教育文化和娱乐上涨1.4%,医疗保健上涨3.6%,其他用品和服务上涨2.4%。在食品烟酒价格中,粮食价格上涨0.5%,猪肉价格上涨21.2%,鲜菜价格上涨12.3%。 9月份,居民消费价格同比上涨1.9%,环比上涨0.7%。前三季度,工业生产者出厂价格同比下降2.9%,降幅比上半年收窄1.0个百分点; 9月份同比上涨0.1%,结束了同比连续54个月下降的态势,环比上涨0.5%。前三季度,工业生产者购进价格同比下降3.8%, 9月份同比下降0.6%,环比上涨0.4%。

      2016年前三季度,全国居民人均可支配收入17, 735元,同比名义增长8.4%,扣除价格因素实际增长6.3%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入25, 337元,同比名义增长7.8%,扣除价格因素实际增长5.7%;农村居民人均可支配收入8, 998元,同比名义增长8.4%,扣除价格因素实际增长6.5%。城乡居民人均收入倍差为2.82,比上年同期缩小0.01 。全国居民人均可支配收入中位数15, 626元,同比名义增长8.1%。三季度末,农村外出务工劳动力总量17, 649万人,同比增加95万人,增长0.5%。三季度,农村外出务工劳动力月均收入3, 232元,同比增长5.9%。

      “三去一降一补”取得实效。前三季度,原煤产量同比下降10.5%。工业企业和商品房库存持续减少。 8月末,规模以上工业企业产成品存货同比下降1.6%,自4月份以来连续5个月同比下降。商品房待售面积自 3月份以来连续7个月减少。工业企业资产负债率及成本均有所下降。 8月末,规模以上工业企业资产负债率为56.4%,比上年同期下降0.6个百分点; 1-8月份,规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本比上年同期减少0.17元。前三季度,生态保护和环境治理业、水利管理业、农林牧渔业投资同比分别增长43.4%、 20.5%和20.1%,分别快于全部投资35.2、 12.3和11.9个百分点。

      产业结构持续升级。 2016年前三季度,第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.8%,比上年同期提高1.6个百分点,高于第二产业13.3个百分点。需求结构继续改善。 2016年前三季度,最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为71.0%,比上年同期提高13.3个百分点。新经济快速成长。 2016年前三季度,战略性新兴产业同比增长10.8%,增速比规模以上工业高4.8个百分点。节能降耗成效突出。 2016年前三季度,单位国内生产总值能耗同比下降5.2%,水电、风电、核电、天然气等清洁能源消费占比为19.3%,比上年同期提高1.7个百分点。

      总的来看,在适度扩大总需求和供给侧结构性改革政策措施、引导良好发展预期的综合作用下, 2016年前三季度国民经济继续保持总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势。但也要看到我国经济仍处在转型升级、动能转换的关键阶段,国内因素和国际因素相互影响,不稳定不确定因素仍然较多,经济持续发展的基础尚不牢固。

      2016 年,面对复杂严峻的国内外宏观环境,杭州坚持以新理念引领新常态,认真贯彻落实各项政策措施,强化改革与创新的合力驱动,紧抓服务保障 G20 杭州峰会的有利机遇,经济运行呈现“总体平稳、稳中有好”的运行态势。

      前三季度,杭州实现地区生产总值 7,780.67 亿元,按可比价格计算,同比增长10.0%。其中,第一产业实现增加值 213.42 亿元,增长 1.5%;第二产业增加值2,815.35 亿元,增长 5.4%;第三产业增加值 4,751.90 亿元,增长 13.4%。

      至 2016 年三季度,杭州 GDP 持续 6 个季度保持两位数增长,分别高于全国、全省 3.3 和 2.5 个百分点。主要经济指标中,一般公共预算收入增长 17.7%,增速高于全省 6.1 个百分点,居全省首位、副省级城市第二;服务业增加值增长 13.4%,高于全国、全省 5.8 和 4.3 个百分点;货物出口总额增长 7.8%,高于全国、全省10.0 和 6.1 个百分点。

      服务业对 GDP 增长贡献率达 78.5%,拉动 GDP 增长 7.8 个百分点,服务业增加值占 GDP 的 61.1%,比上半年和去年同期分别提高 0.5 和 3.0 个百分点。其中,房地产业、营利性服务业增加值分别增长 19.1%和 23.8%。

      规模以上工业企业实现增加值 2,149.67 亿元,增长 6.0%。其中,高新技术产业增加值 941.21 亿元,增长 11.2%,占规上工业的 43.8%,同比提高 2.6 个百分点;装备制造业、战略性新兴产业增加值分别增长 15.5%和 11.2%。医药制造业、计算机通信和其他电子设备制造业销售产值分别增长 17.5%和 20.2%。工业机器人、智能手机、太阳能电池、光缆产量分别增长 83.1%、 62.1%、 61.4%和 22.2%。

      前三季度,规模以上工业企业实现利税 1,122.21 亿元,其中利润总额 621.35亿元,分别增长 8.1%和 8.8%,同比提高 5.2 和 8.8 个百分点。

      农林牧渔业实现增加值 217.05 亿元,增长 1.6%,增速比上半年提高 0.1 个百分点。“五大特色”和“六大优势”产业实现产值 251.63 亿元,增长 6.7%,占农林牧渔业总产值 76.3%。农家乐接待游客 2,796.95 万人,实现营业收入 25.83 亿元,建设市级民宿示范村 (点)50 个,完成 900 个农村电商服务站点建设。

      前三季度,信息经济实现增加值 1,865.77 亿元,增长 23.1%,高于 GDP 增速 13.1个百分点,占 GDP 的 24.0%,比上半年和去年同期分别提高 0.2 和 1.1 个百分点。其中电子商务、移动互联网、数字内容分别增长 46.1%、 45.9%和 35.4%;软件与信息服务、云计算与大数据、集成电路增长 29.0%、 28.6%和 24.2%。

      前三季度,完成固定资产投资 3,862.67 亿元,增长 3.9%,其中房地产开发投资 1,710.64 亿元,下降 7.7%,基础设施投资 1,091.90 亿元,增长 37.9%。先进产业投资增速加快,战略性新兴产业、高技术服务业、信息传输软件和信息技术服务业投资分别增长 8.2%、 22.3%和 18.3%;工业技术改造投资 424.19 亿元,增长 13.3%,均快于杭州平均增速。

      实现社会消费品零售总额 3,695.04亿元,增长 10.0%。实现网络零售额 2,107.03亿元,增长 29.3%,增速比上半年提高 1.7 个百分点;居民网络消费 926.25 亿元,增长 30.0%。规模以上快递服务企业完成业务量 12.20 亿件,增长 53.8%。消费升级类商品增长较快,体育娱乐用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长28.0%、 25.4%和 9.9%。

      前三季度,实现货物进出口总额 3,286.49 亿元,增长 8.1%,其中,出口总额2,456.12 亿元,增长 7.8%,占全省的 18.9%,同比提高 0.9 个百分点,不含省属出口 2,231.97 亿元,增长 10.9%;对“一带一路”国家实现出口总额 753.94 亿元,增长 12.0%;私营企业出口 1,520.42 亿元,增长 22.4%;一般贸易出口 2,171.57亿元,增长 10.6%。实现跨境电商出口 43.56 亿美元,占杭州出口的 11.6%。

      前三季度,实现财政总收入 2,088.02 亿元,增长 18.6%,其中,一般公共预算收入 1,160.97 亿元,增长 17.7%,增速分别比上半年提高 1.9 和 0.3 个百分点。分税种看,增值税、企业所得税、个人所得税增速分别比上半年提高 25.3、 8.2 和 2.8个百分点。

      前三季度,规模以上工业科技活动经费支出增长 10.3%,增速高于主营业务收入 7.4 个百分点,新产品产值率由去年同期 33.2%提升至 35.7%。 1-8 月,发明专利申请量和授权量分别增长 42.0%和 32.7%,均比上半年提高 3.6 个百分点;新设企业 5.91 万户,增长 26.3%,新设个体工商户 6.58 万户,增长 24.9%。

      至 9 月末,杭州高新技术企业、科技型中小微企业分别为 2,534 家和 6,069 家;新增境内外上市企业 4 家、“新三板”挂牌企业 155 家、浙江股份交易中心挂牌企业 27 家。

      城镇、农村居民人均可支配收入分别为 42,225 元和 21,404 元,增长 8.0%和8.4%,扣除价格因素,实际分别增长 5.4%和 5.8%;市区 PM2.5 达标天数 234 天,同比增加 15 天;新增城镇就业人员 20.77 万人,城镇登记失业率 1.84%,与二季度末持平;居民消费价格同比上涨 2.5%,涨幅与上半年持平。

      总体看, 2016 年前三季度杭州经济运行在新经济引领、改革与创新双轮驱动下保持了较好的发展势头,但不稳定不确定因素仍然较多,对经济持续稳定增长带来较大挑战。

      滨江物业公司所处行业为物业管理行业。根据《国民经济行业分类》(GB/T4754-2011 ), 该公司属于“K70 房地产业”之 “K7020 物业管理”。

      根据《国民经济行业分类》(GB/T4754-2011 ),物业管理,指物业服务企业按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

      根据国务院《物业管理条例》,国务院建设行政主管部门,即住房和城乡建设部,负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      作为行业的主要国家监管部门,住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、部门规章及规范性文件等工作,如颁布《物业管理企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》等。

      根据《物业服务收费管理办法》,国务院价格主管部门,即国家发展和改革委员会,会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

      国家发展和改革委员会主要制定和颁布行业收入规范的相关规定,如《关于印发物业服务收费管理办法的通知》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务定价成本监审办法(试行)》等。

      根据国务院《物业管理条例》,专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门,即财政部,制定。

      根据《国家税务总局主要职责内设机构和人员编制规定》,国家税务总局具体起草税收法律法规草案及实施细则并提出税收政策建议,制订贯彻落实的措施,负责对税收法律法规执行过程中的征管和一般性税政问题进行解释。

      中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织,主要职能包括协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策;协助政府开展行业调研和行业统计工作,为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议等。

      我国物业管理行业的法律法规日臻完善。《中华人民共和国物权法》是调整财产关系的民事基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系。《物业管理条例》是规范物业管理活动的行政法规,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范物业管理行业正常运行的部门规章。

      此外,地方国家机关也针对行业的情况颁布了相应的地方性法规、地方政府规章及其他规范性文件。

      6 《物业管理企业资质管理办 建设部 建设部令[2004]第 2004 年

      7 项维修基金征免营业税问题 国家税务总局 国税发[2004]69 号 6 月 7 日

      12 《住宅专项维修资金管理办 建设部、财政部 建设部、财政部令 2008 年

      13 筑物区分所有权纠纷案件具 最高人民法院 法释 [2009]7 号 10 月 1 日

      14 业服务纠纷案件具体应用法 最高人民法院 法释 [2009]8 号 10 月 1 日

      17 《国务院关于修改部分行政 国务院 国务院令第 666 号 2016 年

      物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国,而 1908 年在美国芝加哥召开的芝加哥建筑物管理人员组织宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。至今,物业管理行业已有超过 150 年发展历史。

      我国的物业管理行业始于 20 世纪 80 年代, 1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来,随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展,物业管理行业得到了快速发展。 2003 年,国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》,截至 2014 年底全国物业服务企业约 10.5 万家,全国 31 个省、直辖市、自治区物业管理面积约为 164.5 亿平方米。近年来,随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起,物业服务企业不断整合社区物业资源,拓展和丰富社区服务,提升服务质量和价值,在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一,物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。

      根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》,截至 2014年底,全国物业管理面积约为 164.5 亿平方米,较 2012 年底的 145.3 亿平方米增长了约 13.5%,行业物业管理规模持续扩大。同时,物业服务企业数量和行业从业人员也快速增长。截至 2014 年底,全国物业服务企业约 10.5 万家,从业人员约 711.2万人,分别比 2012 年底的数量增长了约 48%和 16.2%。

      根据中国物业管理行业 TOP100 研究组发布的《2016 中国物业服务百强企业研究报告》,行业百强企业在 2015 年底的管理面积总值为 49.59 亿平方米,管理面积均值为 2,361.48 万平方米,同比增长 46.76%,连续 3 年持续上涨,管理面积均值在 2012 年至 2015 年的复合增长率达 33.90%,管理规模扩张迅速。

      在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,物业服务企业通过提高绩效,发展创新业务,明显提升了经营绩效。行业百强企业在 2015 年实现的营业收入均值为 5.41 亿元,同比增长达 27.24%;在 2015 年实现的净利润均值为 3,916.93万元,同比增长达 48.99%,净利润均值在 2012 年至 2015 年的复合增长率达到37.61%。

      根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》数据计算,截至 2014 年底,全国 10.5 万家物业服务企业平均管理面积仅为 15.67 万平方米;根据中国物业管理行业 TOP100 研究组发布的《2016 中国物业服务百强企业研究报告》,行业百强企业在 2014 年底的管理面积总值占全国物业管理面积仅为 19.50%,行业呈现高度分散态势。但近年来行业领先企业快速发展,行业集中度逐渐提升。行业百强企业在 2015 年底的管理面积总值占全国物业管理面积 2 的 28.42%,同比提升 8.92 个百分点。在行业百强企业中, 2015 年营业收入超过 10 亿元的物业服务企业达 24 家,同比增加 9 家,集中化趋势明显。

      根据中国物业管理行业 TOP100 研究组发布的《2016 中国物业服务百强企业研究报告》,行业百强企业在 2015 年底的住宅物业管理面积占行业百强企业管理面积总值的 71.49%,同比增长 2.69 个百分点。此外,住宅物业近年来的规模增长迅速。行业百强企业在 2015 年底的住宅物业管理面积达到 35.45 亿平方米,同比增长60.12%;办公物业管理面积为 4.41 亿平方米,同比增长 32.94%;工业物业管理面积为 2.21 亿平方米,同比增长 59.57%;商业物业管理面积为 1.98 亿平方米,同比下降 2.07%。从上面数据可以看出,住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业业态,且在所有物业业态中增长最为迅速。一方面,住宅仍是房地产增量市场的主力军。根据国家统计局数据, 2015 年全国住宅竣工面积达 7.38 亿平方米,占 2015年全国房屋竣工面积 10.00 亿平方米的 73.75%。另一方面,由于社区经济兴起,管理住宅物业的价值进一步凸显,行业百强企业的兼并收购也以住宅物业管理项目为主,助推了行业百强企业中的住宅物业的占比提升。

      我国物业管理行业为劳动密集型行业。在物业服务企业成本构成中,人工成本及劳动密集的外包业务成本为最主要部分。

      伴随物业管理行业的扩张和升级,物业服务企业对人才的需求不断提升,从业人员数量快速增长。根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》,截至 2014 年底,我国物业管理行业从业人员约 711.2 万人,较 2012 年底的612.3 万人增长了约 16.2%。根据中国物业管理行业 TOP100 研究组发布的《2016 中国物业服务百强企业研究报告》,行业百强已在 2015 年提供就业岗位数量 105.10万个;提供外包岗位 38.00 万个,其中绝大多数为清洁卫生、绿化养护、秩序维护等岗位,在解决社会人员就业发挥了重要作用。

      物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源,具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。根据中国物业管理行业 TOP100 研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》,行业百强企业在 2015 年的多种经营收入总值为189.94 亿元,均值为 9,044.92 万元,同比增长 3.94%,占行业百强企业 2015 年营业收入的比例为 16.73%。

      行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。 2015 年,行业百强企业的社区服务收入总值为 70.83 亿元,均值为 3,372.78 万元,占多种经营服务收入的比例为 37.29%。其中,房屋经纪服务和社区电商服务是大部分行业百强企业开展多元业务的重要方向,两者对应的收入在多种经营收入中的占比分别为 6.68%和 5.42%。同时,基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验, 2015 年行业百强企业顾问咨询服务收入总值为 15.27 亿元,均值为 727.10 万元,占多种经营服务收入比为 8.04%。

      随着社区商业和社区 O2O 模式的兴。

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